Vedtekter eierseksjonssameiet

RUDSBERGET

Gnr. 104, Bnr. 693 i Rælingen kommune

 

§ 1
NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL

Rudsberget Eierseksjonssameie (heretter kalt sameiet) har til formål å ivareta seksjonseiers fellesinteresser og administrere eiendommen, gnr 104, bnr. 693 i Rælingen kommune, med fellesanlegg av enhver art.

§ 2
ORGANISERING AV SAMEIET OG RÅDERETT

Sameiet består av 40 boligseksjoner og 1 næringsseksjon (lager), tomteareal, p-plasser og boder til hver seksjon.

Eierbrøken, basert på seksjonenes BRA areal, er fastlagt i den tinglyste seksjonsbegjæringen.

Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver seksjonseier har hjemmel til sin seksjon, med rett til bruk av den leilighet eller næringsseksjon og den p-plass og bod som er knyttet til bruksenheten.

Hver seksjonseier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt generelle ordensregler fastsatt av årsmøtet.

Seksjonseier kan drive normal korttidsutleievirksomhet i inntil 60 dager pr. år. 

Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjonene.

Rudsberget Eierseksjonssameie er av Rælingen kommune pålagt å bevare eksisterende lønnetrær på eiendommen.  Sameiet er også pålagt å utarbeide en skjøtselsplan for bevaring av trærne. Skjøtselsplan, inkludert kart hvor trærne er inntegnet, er utarbeidet av arborist/trepleiefirma, og godkjent av Rælingen kommune 21.01.14. Skjøtselsplanen regulerer når trærne skal beskjæres, annen oppfølging av trærne og nyplanting ved felling av trær.

Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.

Ledninger, rør, og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren.

Seksjonseieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjoner.

P-PLASSER

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge godkjent låsbar ladeboks med type 2 kontakt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. Seksjonseier er fullt ut ansvarlig for alle kostnader knyttet til anleggelsen av ladepunkt. Installasjonen skal utføres av godkjent firma og meldes i henhold til gjeldende regler.

Boligseksjonene har gjesteplasser på terreng, samt i parkeringskjeller.

BRUK AV PARKANLEGG

Parkanlegg er felles for alle beboerne i Rudsberget.

Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt

Eiere av seksjoner beliggende på grunnplan kan beplante fellesarealer utenfor sin seksjon etter styrets anvisninger.

§ 3
FELLESUTGIFTER

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet.

Sameiebrøken i h.t. § 2 skal legges til grunn ved fordeling av felleskostnadene i sameiet og kan ikke senere endres. 

Utgifter, som i all hovedsak forårsakes eller er til nytte for én type seksjoner, belastes disse seksjoner alene eller med en forholdsmessig større del.

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Vedlikehold, snørydding og strøing av alle internveier og p-plasser på terreng på området, er felles ansvar og dekkes av sameiet etter eierbrøk. 

§ 4
VEDLIKEHOLD

Seksjonseier skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsansvaret omfatter blant annet:

1. Inventar
2. Utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
3. Apparater, for eksempel brannslukningsapparat
4. Skap, benker, innvendig dører med karmer
5. Listverk, skillevegger, tapet
6. Gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
7. Vegg-, gulv- og himlingsplater
8. Rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
9. Vinduer og ytterdører

Seksjonseier skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseier skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskiftning av det som er nevnt ovenfor, med unntak av utskiftning av sluk, vinduer og ytterdører. 

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

Seksjonseiers vedlikeholdsplikt omfatter ikke reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar.

§ 5
VEDLIKEHOLDSFOND

Årsmøtet vedtar avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige betaling til dekning av fellesutgiftene. Ved salg av seksjonen følger oppspart andel seksjonen.

§ 6
REGISTRERING AV SEKSJONSEIERE

Salg og utleie av seksjon skal meddeles styret. Ny erverver må være en person og ikke et AS eller andre selskapsformer. Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner.

Ny erverver og ny leietaker av seksjon i sameiet skal godkjennes av styret. Godkjenning kan bare nektes der erververens eller leietakers forhold gir saklig grunn til det.

Ved omsetning av seksjoner bærer kjøper og selger kostnadene selv, med unntak av eierskiftegebyr (godtgjørelse til forretningsfører), som skal belastes selger, jfr. § 63 a i lov om eierseksjoner.

Ved utleie/utlån av seksjonen utover 30 dager, skal leietaker/bruker med kontaktinformasjon registreres hos forretningsfører. Eventuelt registreringsgebyr til forretningsfører dekkes av seksjonseier 

§ 7
STYRET OG KOMITEER

Styret
Styret skal bestå av styreleder og minimum 2-4 styremedlemmer samt 2 varamedlemmer. Varamedlemmer har møterett til styremøter, men ikke stemmerett.
Styrelederen velges særskilt av generalforsamlingen for ett år om gangen. Styremedlemmer velges for perioder på to år.
Dersom det til styreleder velges et styremedlem som er midt i sin funksjonsperiode, skal ett av de nye styremedlemmene velges for ett år.
Ved valg av styremedlemmer skal det tas hensyn til at sammensetningen av styret skal være representativ. Det skal tilstrebes en jevn fordeling mellom kvinner og menn.

Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av spørsmål som har særlig betydning for egen del, eller for noen nærstående slik at medlemmet må anses for å ha fremtredende personlig eller økonomisk sær interesse i saken.

Valgkomité
Valgkomiteen består av to personer. Valgkomiteen setter selv opp kandidater til neste valgkomité som årsmøtet tar stilling til. Medlemmer av styret kan ikke velges inn i valgkomiteen. Medlemmer i valgkomiteen skal velges blant seksjonseierne i Sameiet. Se instruks for valgkomitéen.

§ 8
STYRETS MYNDIGHET OG OPPGAVER

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Styret skal herunder i samsvar med lov om eierseksjoner treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til sameiermøtet.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller årsmøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret seksjonseier og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn. Styret kan gi prokura.

§ 9
OM STYREMØTET

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av styremedlemmene.

Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder tilstede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.

§ 10
ÅRSMØTET

Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet. Ordinært årsmøtet holdes hvert år innen utgangen av juni måned. Ekstraordinært årsmøtet skal holdes når styret finner det nødvendig.

Videre skal årsmøtet avholdes dersom minst 4 seksjonseiere forlanger det eller det forlanges av seksjonseier som eier seksjoner som utgjør minst 10%.

Innkalling til årsmøtet skal skje skriftlig til medlemmene med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært årsmøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som likevel skal være minst tre dager.

Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for årsmøtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Blir årsmøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på årsmøtet, ikke innkalt, kan en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for seksjonseier felles kostnad, innkaller til årsmøtet.

§ 11
SAKER SOM BEHANDLES PÅ ORDINÆRT ÅRSMØTE

På det ordinære årsmøtet skal disse sakene behandles:

• Konstituering
• Styrets årsberetning
• Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
• Valg av styremedlemmer
• Andre saker som er nevnt i innkallingen

§ 12
MØTELEDELSE OG INNKALLING

Årsmøtet skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder som ikke behøver være seksjonseier. Én seksjon har én stemme.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i årsmøtet for vedtak om:

• ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold.
• omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
• salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøresameierne i fellesskap
• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning
• samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering
• tiltak som har sammenheng med seksjonseier bo-, eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseier for mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever at samtlige seksjonseiere sier seg enig.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle vedtak som treffes av årsmøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av to tilstedeværende seksjonseiere valgt av årsmøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

§ 13
OM ÅRSMØTET

Seksjonseier har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende årsmøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Seksjonseier har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse.

Styreleder og forretningsfører plikter å være til stede på årsmøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og rett til å uttale seg.

§ 14
REVISJON OG REGNSKAP

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.

Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor som velges av årsmøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.

Årsmøtet kan vedta at sameiet skal ha en forretningsfører som styret skal ansette.

§ 15
FORRETNINGSFØRER

Etter 2 år fra etablering kan årsmøtet med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører.

Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.

Med to tredjedels flertall kan årsmøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.

§ 16
MISLIGHOLD

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 38.

Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

§ 17
FRAVIKELSE

Medfører seksjonseier oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er seksjonseier oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapitel 13, jfr. lov om eierseksjoner § 39.

§ 18
BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser og le-vegger, utvendige persienner / avskjerminger, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc., kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret.

Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, skal godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke vesentlig betydning for de øvrige seksjonseiere, skal styret forelegge spørsmålet for årsmøtet til avgjørelse.

Det er ikke tillatt for den enkelte seksjonseier å sette opp egne TV-antenner/parabol etc.

§ 19
ENDRINGER I VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

§ 20
FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot eierseksjonsloven, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.6.2017.

Vedtektene vedtatt ved inngåelse av kjøpekontrakt i medhold av lov om eierseksjoner av 23.5.1997 nr. 31.

Endret på ekstraordinært sameiermøte 27.4.2006, ordinært sameiermøter 16.3.2011, 5.3.2014, 25.3.2015, 23.4.2018, 27.5.2021 og sameiermøte 20.4.2022 alle avholdt i medhold av Prop. 81 L  (2020-2021) og lov om eierseksjoner av 16.6.2017, og ordinært sameiermøte 9.5.2023.

• Utskrift av vedtekter (pdf